某地产中介机构店面张贴的售卖房源。吕颖雅/摄
广州二手房市场的回暖正是以价换量为主导。
吕颖雅/发自广州
现在的二手房市场，价格对于买家来说常常是一场始料未及的惊喜，而对于卖家则变成了出乎意料的惊吓。
01
永远有更便宜的房源
不到签约那一刻，买家都可能面临更好、更便宜的房源诱惑。
经过半年的看房，陈立（化名）终于在11月成功购入海珠区一套三房单位。有趣的是，在购入前一个月内，陈立的购房选择变动了整整3次，原因很简单，每一套房子的性价比都比前一套更高。
最初，他看中了某小区一套低层单位，挂牌价为562万元，但房子仍有半年租约。在拉锯的过程中，陈立注意到了附近小区一套面积相近的笋盘，业主急售，挂牌价548万元，唯一问题是房子维护状况一般，需要多花些钱装修。正当他犹豫不决之际，原本看好的小区又出现了一套保养新净、楼层朝向都不错的房源，挂牌价为560万元。
在过去，如果第一套房子是价格的锚定点，那么楼层和朝向更好的房源肯定会有所加价。现在的情况却有所不同，即便房源条件更好，价格也必须相同，甚至更便宜，否则买家不会心动。最终，陈立购入了第三套房源，业主降价30万元，以530万元的价格成交。而仅一年前，同样户型的成交价都在600万元以上，最高峰时达到了630万元。
一位资深中介机构人士透露，今年的二手市场就是这样，对于买家而言，耐心等待必能找到更好的房源和更便宜的价格。市区的情况相对较好，但一些近郊和郊区的大盘，上百套甚至数百套房源在售，已演变成了不仅仅是“低价竞争”，更是“底价竞争”。
举例来说，今天A房源以300万元的价格挂牌出售，自我感觉已是小区最低，明天可能就有B房源以298万元挂牌，后天C房源还能再便宜几万元。
在这样的竞争下，买家的砍价幅度逐渐增大，达到挂牌价的10%~20%，或者直接去掉零头。如果卖家一开始就同意，很多买家会马上反口继续砍价，导致卖家无所适从，成交价一套比一套更低。
02
心中已无“底价”
“买入不急，卖出不贪”大概是今年最理想的二手房交易状态。然而，对于卖家来说，这是一个相当严峻的考验，因为市场越不景气，就越考验人性。
梁艳（化名），居住在黄埔的一套约100平方米的三房，为了孩子能够获得更好的教育，她从2022年年底就有了置换的计划。
一年前，市场虽不算火爆，但都是实实在在的买家。有一次，有买家谈到了295万元的价格，但是梁艳犹豫了，当时既不确定是在黄埔内置换还是换到市区，另一个原因是房子还差几个月不满5年。最终，梁艳选择了暂时不卖。
到了今年5月，房子满5年了，但挂牌一个多月，几乎无人问津。梁艳只好将价格降至比小区其他房源价格都要低，但买家都无法满足她的心理价位，出价越来越低，也不知道多低的价格买家才愿意出手。最终，有买家愿以244万元购买她的房子，尽管比最初的“底价”低了10%，梁艳还是毫不犹豫地同意了。同一个月，她成功购得了荔湾芳村的一个新楼盘。
梁艳表示，今年卖房确实很煎熬，所谓“底价”是按“周”计算的，过了这周，可能就有其他房源的挂牌价比你“底价”还低。如果一定要卖，只能不断降低期望值，一周一周地调整，“底价”早已破防。
然而，最终治愈梁艳的是，看似亏了几十万元，但实际上新购的房子比去年也降价了几十万元。最近，她看到旧邻居挂牌了同类型的房源，挂牌价已经降至240万元，估计成交价还会再降一些。因此，今年卖房务必果断，只要有买家谈价，当机立断就要卖掉。
便宜卖便宜买，已经成为当下置换客说服自己低于“底价”卖房的唯一理由。
03
二手房价格创年内新低
实际上，广州二手房市场的回暖正是以价换量为主导。
回到数据层面，相比起一手房市场的过山车行情，2023年广州的二手市场总体成交相对平稳，即便在市场最冷清的5~8月，广州二手房成交每月仍维持在8000套以上。克而瑞的数据显示，自今年8月起，广州二手房的成交套数连续三个月呈增长趋势，11月更是达到了10136套。
数据来源：克而瑞
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，不论是从网签量还是过户量的角度来看，11月广州二手房的成交量已经回升至年内的次高位水平，仅略低于年初小阳春的最高峰。在政策利好的助推下，成交量已经回到正常值区间，预计12月成交企稳、小幅波动的可能性较大。对于广州楼市而言，二手房市场的复苏企稳也将成为一手房市场活跃的助推剂，促进置换需求的释放，为广州楼市筑底回稳打下基础。
广州市房地产中介协会的报告认为，广州二手房交易量持续增长有几个原因。首先，政策刺激持续，部分区域放开了限购，一些此前不具备资格的购房者购房需求陆续释放。其次，政策利好下，为缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。第三，明年子女入学导致的学位房需求增多也是一个重要因素。
多位中介机构的人士都表示，一些急于置换的卖家会给予较大的让步，通常比同类房源的市场价格下调10%左右，以提高潜在买家上门看房的积极性，从而尽快促成交易。
肖文晓进一步指出，在部分开发商资金链不稳定的情况下，期房是否按期交付成为许多购房者的疑虑点。因此，基于谨慎考虑，购房者更趋向于选择所见即所得的二手房。
价格方面，11月广州二手房成交均价为29250元/平方米，环比和同比均下降了10%，成为近一年来最低的月份。具体到各区，白云区和花都区的跌幅最小，均为7%；而增城的跌幅最大，达到13%。
数据来源：克而瑞
从成交单价段来看，今年11月二手房成交单价主要集中在3万元/平方米以下，其中3万元/平方米以下的房源成交套数同比去年提升了5%。
上述中介机构人士表示，年底渐近，市场上的二手房源挂牌量稳步提升，房源之间“内卷”严重。想在短期内成交，还得继续让利。只要价格够便宜，就没有什么可怕的。
或许在楼市里，便宜永远是最大的利好。
